Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незначительные недостатки объекта строительства оговорены застройщиком в договоре». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Однако этот пункт противоречит закону “О защите прав потребителей” и ущемляет ваши права. Вы, как приобретатель услуги (возведение дома и вашей квартиры в нем) – потребитель, а значит, имеете право в любой момент отказаться от исполнения договора. Правда, при условии, что оплатите исполнителю (застройщику) фактически понесенные расходы на строительство именно вашей доли в недвижимости.
Так, ТСЖ «ХХХ» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «ХХХ» об обязании устранить выявленные ходе эксплуатации дома недостатки в строительстве и укладке кровли.
Содержание:
Как обратится за помощью в общество защиты прав потребителей “Правовой надзор”
Больше всего нарушений, как водится, связано с финансами. До сих пор, несмотря на усилия контролирующих органов, очень часто встречаются факты привлечения денег до регистрации договора долевого участия в Росреестре. Средства от покупателя принимаются по различным авансовым платежкам, предварительным договорам купли-продажи и прочим сомнительным документам.
В общем, наличие такого условия в договоре — это риск получить не тот «товар», за который заплатили. И свои интересы придется отстаивать в суде, решение которого непредсказуемо. Закон позволяет расторгнуть договор по инициативе дольщика в том случае, если имеются «существенные отклонения от проекта». Но что именно под этим подразумевается, оставлено на усмотрение служителей Фемиды. Существуют определенные правила приемки жилья, которыми не следует пренебрегать. Если дольщик не компетентен в вопросах строительства, лучше взять с собой специалиста. Не стоит спешить с подписанием акта, подпись участника означает, что он не имеет никаких претензий к строителям, и его полностью устраивает качество квартиры.
Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал в удовлетворении иска, поскольку пришёл к выводу о том, что пункт 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ применяется, если в объекте долевого строительства выявлены недостатки, делающие этот объект непригодным для использования.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции относительно фактических обстоятельств дела и примененных норм материального права.
В договоре должны быть номера специального счета и текущего расчетного счета, внесение всех денежных средств на текущий расчетный счет недопустимо. Следует учитывать, что, если в объекте долевого строительства часть квартир строится для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, финансирование строительства будет в определенной степени зависеть от наличия бюджетных средств.
Суды рассматривали договор долевого участия, в который застройщик включил условия, ухудшающие положение потребителя. И приняли решение, что застройщик неправ.
Приемка квартиры в новостройке.
Какими бывают строительные недоделки и как с ними можно бороться?
Строительные недоделки в новостройках.
Не знаем, насколько это может утешить покупателей «недоделанных» квартир, но «косяки» в строительстве существовали всегда. Наиболее известный пример — Пизанская башня. Этот случай, вероятно, единственный в истории, когда из строительного брака удалось извлечь пользу. Стояла бы прямо — никто бы о ней и не знал. А тут превратилась в достопримечательность мирового масштаба.
Можно найти и более древние прецеденты.
Например, исследования показали, что проблемы возникали и при строительстве знаменитой пирамиды Хеопса в Египте. Ее центральную часть — «Камеру царя» — поддерживают гранитные балки. Специалисты обнаружили на них трещины, но долгое время полагали, что они появились в позднейшее время — все-таки, 4500 лет домику. Однако компьютерное моделирование показало, что балки просели в момент, когда высота пирамиды была только 120 м (ее окончательная высота — 146,6 м).
К месту аварии прибыл главный архитектор (история даже сохранила его имя — Хемиун). Не скупясь на пинки и зуботычины, он распорядился залить трещины специальным раствором. Сработало.
Сегодня строят лучше? Ситуацию лучше всего охарактеризовать фразой, что строят сегодня, по меньшей мере, добротно. Другое дело — всевозможные мелкие недоработки, недоделки. Чаще всего это некачественно выведенные стены и перегородки (там, где они должны быть), довольно часто бывают некачественными окна, остекление балконов и лоджий, витражные группы и прочие элементы «светопрозрачной системы».
Есть и официальные данные столичного Стройкомплекса. Согласно им, основные жалобы новоселов приходятся на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам (22%), качество самих оконных и балконных блоков (16%), отделочных работ (18%).
Также жители недовольны состоянием фасадов, балконов и лоджий (12%), сантехники (9%), герметизации швов (4%), столярных изделий (5%), теплоизоляции и звукоизоляции стен, перегородок и перекрытий (2%).
Но все же, за последние 20 лет строить стали несомненно качественнее — застройщики стараются держать определенный уровень даже в эконом-классе.
В панельных домах новых серий квартиры стали более просторными, сейчас нет огромных швов на потолках, лоджии стеклят сами строители, что не только избавляет жильцов от лишних проблем, но и делают внешний вид зданий более эстетичным. Правда, позитивные изменения происходят еще достаточно медленно.
Бывают ли «законные недоделки»?
Как и во многих других вопросах, законы, регламентирующие эту сферу жизни, у нас замечательные.
«Законных» недоделок быть не может: все, что положено по нормативным актам — должно быть выполнено; все, что отсутствует или не доделано — должно устраняться строителями.
В Договоре, который подписывает покупатель новостройки, должно быть обязательно оговорено, в каком состоянии будет сдаваться квартира и вы имеете право требовать все, что было обещано вам при покупке.
Более того, если Договор идет вразрез с существующими нормативными актами, строители все равно обязаны сдавать жилье в соответствии с существующими нормами.
Что же это за нормативы?
Различные ГОСТы и СНиПы (Строительные нормы и правила). Они детальнейшим образом прописывают практически все. Например, перепад высоты между двумя точками пола, отстоящими друг от друга на 2 м, не может превышать 2 мм. Неровности стен должны быть не более 1 мм на 1 м длины.
Никаких щелей между оконным блоком и стеной не допускается вовсе, да и герметизация панельных швов, оказывается, вовсе не дополнительная услуга, а обязанность строителей…
В целом, СНиПы — это увесистый том, и разобраться в них может только хорошо подготовленный человек.
Приемка квартиры в новостройке.
Если покупатель квартиры в новостройке видит, что построенный объект, мягко скажем, не соответствует нормативам, вступает в силу ст. 29 закона «О защите прав потребителей», называемая «Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)».
В соответствии с ней покупатель, может требовать:
- безвозмездного устранения недостатков выполненной работы
- соответствующего уменьшения цены
- возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы
Такое решение может быть принято для всех дольщиков либо для тех, кто состоит на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо для всех дольщиков, которые не состоят на таком учете.
В идеале – лучше, чтобы такого пункта в договоре не было совсем. Ведь по закону согласие застройщика необходимо так или иначе, если вы не полностью оплатили ДДУ и передаете право на будущую квартиру вместе с долгом. Но если застройщик отказывается исключить этот пункт или договор уже подписан, и теперь строительная компания требует с вас денег за согласие переуступку, можно обратиться в суд. Ведь этот пункт в ДДУ:
- ущемляет ваши права,
- фактически является навязыванием услуг.
Что является существенным и скрытым недостатком в квартире и какие действия предпринять дольщику для защиты своих прав.
Если дольщик решил предоставить возможность исправить свои огрехи самим строителям, он должен прописать в претензии конкретный срок исправления недоделок. Но многим гражданам не совсем понятно, в какой срок застройщик должен устранить недостатки.
Могут быть обнаружены следующие явные дефекты:
- Трещины в перекрытиях и стенах.
- Перепады в уровне пола и неровности бетонной стяжки.
- Кривизна стен при чистовой отделке.
- Отсутствие гидроизоляции в санузле.
- Неисправности электрики и проводки.
- Дефект инженерных систем.
- Несоответствие отделки и ее недостатки.
Поэтому никаких штрафов и отступных при расторжении ДДУ вы застройщику не должны – наоборот, это он должен вернуть вам деньги, которые вы ему заплатили, причем с процентами за пользование. Если в договоре значится пункт оплаты за расторжение, просите его убрать.
На такую встречу рекомендуется взять с собой:
- договор долевого участия (проверку лучше осуществлять по каждому пункту по порядку – все стены, потолки, двери и окна, сантехники, наличие соответствующей отделки);
- комплект необходимого оборудования (фонарик для осмотра труднодоступных и неосвещенных мест, строительный уровень, тестер для электричества, отвес, рулетку).
Но в ДДУ застройщик может прописать пункт о том, что дольщик не может уступить свое право требования без письменного согласия застройщика. Это – серьезный подводный камень, который может стоить вам больших денег: чаще всего строительная компания требует за свое согласие определенную сумму. При этом в ДДУ об оплате согласия может не говориться ни слова.
Какие могут быть советы, если Вам отдают квартиру с дефектами, или каким-либо образом не соответствующую условиям Договора покупки?
Для объектов, которые строились по правилам, определяемыми Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», можно применить ст. 7 данного ФЗ.
Итак ниже представлены одни из самых рапространненых рисков дольщиков при заключении договора ДДУ с застройщиком.
В соответствии с пунктом 7.1 договора, объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям установленным действующим законодательством. Пунктом 2.4 установлен гарантийный срок на объект долевого строительства пять лет.
На что застройщик не дает гарантию?
В этот же день Михайленко А.А. обратился в общественную организацию с просьбой представлять его интересы как потребителя (л.д. 26).
С выводами указанного судебного акта не согласился как ответчик, так и истец. Согласно доводам АО «ХХХ» не доказано соблюдение сроков обнаружения недостатков и предъявления претензии по качеству товара, а также не установлен существенный характер выявленных недостатков.
Речь может идти, например, о затратах на регистрацию договоров о переходе прав собственности. В договоре должны быть предусмотрены сроки предъявления к оплате указанных затрат. Может ли застройщик расторгнуть договор, если дольщик опоздал с перечислением средств на строительство квартиры всего на день или перечислил не всю сумму?
В подписанном договоре должно четко прописываться, в каком состоянии, с какой отделкой и особенностями застройщик передаст жилой объект участнику ДДУ.
Принять квартиру дольщик должен в течение обозначенного в договоре срока или при отсутствии такого пункта в договоре не позднее 7-ми рабочих дней.
Согласно заключению специалиста, с учетом локально-сметного расчета, качество выполненных строительных работ по строительству квартиры, не соответствует требованиям действующей нормативной документации.
Но есть законные способы, позволяющие заставить строительную компанию исправить свои огрехи. В законе определен срок устранения недостатков застройщиком, и прописан алгоритм действий в этой ситуации. Как добиться от застройщика своевременно исправить недочеты строительства?
Пункты ДДУ, которые могут ущемить ваши права, ударить по карману и испортить удовольствие от покупки собственного жилья.
Мошенничество при малоэтажном строительстве
Безусловно, для черновой и чистовой отделки недочеты существенно различаются. Однако все четкие характеристики обязательно должны быть указаны в ДДУ, по которому и проверяется соответствие с передаваемым объектом. Никакие устные договоренности с застройщиком и его обещания не имеют юридической силы, так как доказать их практически невозможно.
Суд принял во внимание заключение строительно-технической экспертизы, проведенной истицей, поскольку оно составлено с соблюдением требований законодательства об оценочной деятельности, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, выводы, отраженные в заключении, подробно мотивированы и подкреплены исследованием, изложенным в исследовательской части.
Компания-застройщик заключила договор долевого участия с гражданами А. и А. В тексте договора были в том числе следующие условия:
- Если после технической инвентаризации разница между проектной и фактической площадью не превысит 4%, то стоимость объекта не изменится; если превысит на 4% — то изменится на процент отклонения;
- Застройщик прописал порядок действий для случая уклонения дольщика от принятия объекта в установленный договором или законом срок или необоснованного отказа от принятия. Застройщик, по истечении месяца с момента установленного срока, имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику со дня составления застройщиком одностороннего акта или документа о передаче объекта.
А после пяти лет (для муниципального жилья — два года) все претензии, связанные с качеством дома, предъявлять застройщику бесполезно по закону…
Поскольку претензия о исправлении недостатков, которую истица направляла ответчику, не была удовлетворена в срок, суд решил взыскать с ответчика неустойку, а также компенсацию морального вреда и понесенных расходов.
Высшая инстанция рассматривала спор собственника, которому обещали, что межкомнатные перегородки в квартире будут сделаны из кирпича, а по факту их сделали из пазогребневых плит.
А. в суд, общество составило акт, согласно которому осмотреть спорную квартиру не представилось возможным ввиду отсутствия на месте собственника (л.д. 93).
Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве
Застройщики не торопятся и передавать готовые квартиры в собственность покупателей. Большинство потребителей в итоге оказываются достаточным образом «промаринованными», чтобы радоваться получению документов о собственности на любых условиях.
При таком положении суды обоснованно отказали ТСЖ в удовлетворении иска, так как оно обратилось с требованием за пределами предусмотренного законом пятилетнего срока с момента принятия дома в эксплуатацию.