Основания оспорить договор купли продажи квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания оспорить договор купли продажи квартиры». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Или если вы узнаете, что ваш пожилой родственник, будучи не совсем в здравом уме, согласился расстаться с недвижимостью? Но договор уже зарегистрирован в Росреестре, право собственности перешло к новому владельцу, а денежные средства – к старому.

Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам.
Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Содержание:

Сроки оспаривания договора купли-продажи квартиры

Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.

Приобретая квартиру можно столкнуться как с недобросовестным участником сделки, так и с откровенным мошенничеством. Иногда существенную роль играют технические ошибки при формулировке положений документа. В подобных ситуациях животрепещущим оказывается вопрос о возможности расторжения уже заключённого договора. О том, как грамотно это сделать вы узнаете в нашей статье.

Нельзя продать квартиру, купленную супругами в годы брака, даже если они развелись, если второй бывший супруг не даст на то своего нотариально заверенного согласия. Прошло почти два года с тех пор, как в российское законодательство были внесены существенные поправки в отношении недействительных сделок (№100-ФЗ от 07.05.2013 г.). Те из них, которые нарушают требования закона, ранее считались ничтожными, а сейчас – оспоримыми.

Как признать расписку договором купли-продажи?

Онлайн-заказ выписок из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости и правообладателях, и о переходе прав собственности на квартиру.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Например, человек продает квартиру через агентство. И его сотрудник, вступив в сговор с продавцом, не все сообщает о квартире покупателю.

Лучше с помощью специалиста. Пусть риэлтор или юрист соберет «досье» на покупаемую квартиру, из которого будут видны возможные риски».

Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Одно из самых важных в оспаривании сделки — это грамотно подготовленные основания. Если с ними все в порядке, добиться своей цели будет несложно. Законодательство четко ограничивает перечень ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор. Среди них наиболее распространенными являются следующие:

сделка является мнимой или притворной — согласно законодательству, мнимыми считаются те сделки, истинная цель которых расходится с заявленной (например, под видом договора дарения недвижимость продается), а притворными — когда сделка заключается с целью прикрыть собой другую сделку, иногда незаконную. Мнимые и притворные сделки запрещены законом, потому если выяснится, что договор купли-продажи квартиры был именно таким, он будет расторгнут автоматически как ничтожный;
для заключения сделки использовались поддельные документы — не имеет значения, какие из бумаг были сфальсифицированы (паспорт продавца или покупателя, выписка из ЕГРН, технический паспорт на квартиру, согласие супруга и т. д.), в любом случае это автоматически делает сделку ничтожной. Главное — доказать, что действительно использовались поддельные документы. Сделать это проще всего, получив заключение эксперта или аналогичный документ, который гарантированно не является фальшивым;
одной из сторон сделки выступало лицо с ограниченной дееспособностью — дееспособность человека может быть ограничена по различным причинам: в связи с болезнью, в том числе психической, из-за злоупотребления алкоголем или психоактивными веществами (наркотиками) и т.д. Также лицами с неполной дееспособностью считаются несовершеннолетние дети — они без участия официального опекуна не могу быть стороной сделки. Если окажется, что продавцом или покупателем выступало ограничено дееспособное лицо, это будет основанием для расторжения такой сделки. Но если в случае детей доказать факт ограниченной дееспособности просто — достаточно даты рождения, то в случае других причин понадобятся документы (например, выписка из больницы или заключение лечащего врача);
нарушены интересы третьих лиц — очень часто сделка совершается без получения согласия тех, кто имеет прямое влияние на ее проведение или на кого может повлиять продажа квартиры. В первую очередь, речь идет о жене/муже, если продается недвижимость, нажитая во время брака, также это касается жилья, в котором прописаны малолетние дети (после заключения сделки их условия проживания должны как минимум не ухудшиться), а также совладельцы квартиры, если она находится в общей собственности. Для заключения договора купли-продажи в таких условиях требуется получить обязательное разрешение либо непосредственно от того человека, чьи права могут быть нарушены, либо от органов опеки (когда речь идет о детях). Также нужно не забывать, что если продается доля в общей квартире, она вначале должна быть предложена другим сособственникам, и только после их отказа ее можно продавать третьему лицу;
обнаружились несоответствия между декларируемыми и реальными обстоятельствами при заключении договора — уже после того как сделка закрыта может оказаться, что квартира не соответствует описанию (например, находится в аварийном состоянии), а при первичном осмотре это было скрыто от покупателя. Также может оказаться, что жилье находится в залоге или арестовано, если большие долги по коммунальным платежам, или же вообще продавец не имел права распоряжаться недвижимостью, поскольку не являлся продавцом. Эти ситуации более сложны при оспаривании, ведь придется доказывать, что вас именно ввели в заблуждение, а не вы добровольно заключили сделку, а потом передумали.

Заключение сделки с несовершеннолетними. Лица до 18 лет могут владеть имуществом и продавать его. Но при этом один из родителей ребенка после его подписи во всех документах должен писать слово «Согласен» и ставить подпись.

Поэтому у сторон возникает вопрос, можно ли оспорить сделку купли-продажи квартиры. Конечно, законодательство это разрешает, но есть свои особенности. Перед заключением договора стоит узнать, как оспорить сделку купли-продажи квартиры, если не получены деньги, а также в других сложных случаях.

И, как правило, наиболее частые их причины следующие: — появление родственников после исполнения договора ренты; — появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал); — ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах; — проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Других сроков российское законодательство не предусматривает. Но каждый случай рассматривается индивидуально.

Таковой признается сделка, которая была проведена только на бумаге. Например, родственники заключили между собой договор купли-продажи, а на самом деле никаких денег не передавали.

Это возможно, к примеру, если были нарушены права несовершеннолетних детей, прописанных в квартире. Еще один пример: после продажи выясняется, что не было получено согласие супруга на продажу недвижимости.

Именно эти документы позволят в будущем подтвердить, что вы действительно передавали деньги за квартиру.

Нюансы при составлении искового заявления

Подтверждать основание, на которое истец ссылается для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, необходимо непременно документами:

В случае, когда сделка была совершена противозаконно, необходимо доказать факт ее совершения и опереться на тот закон, который был в данном случае нарушен. Иное дело – ничтожность сделки, тут придется доказать отсутствие у сторон намерений совершать куплю-продажу, а именно, что передача денег не состоялась. Поскольку доступа к счету ответчика у истца нет, запрос о состоянии лицевого счета в банке и по операциям с ним может направить только судья по соответствующему ходатайству ответчика.
Недееспособность любой из сторон сделки можно подтвердить только тогда, когда ранее в отношении данного лица было вынесено соответствующее решение суда. Придется приложить к иску копию этого решения. То же относится и к ограниченно дееспособным гражданам.
Когда опротестовывается купля-продажа, совершенная от лица несовершеннолетнего, потребуется его паспорт, а также договор, в котором отсутствует подпись родителей ребенка.
Доказать, что квартира продана незаконно без согласия супруга – проще простого, поскольку потребуется сравнить три даты: приобретения квартиры продавцом, заключения брака, расторжения брака.
Переговоры с продавцом лучше вести под видеозапись, тогда в случае выявления факта мошенничества, угроз и других противоправных действий, запись станет доказательством в суде.

Как можно добиться признания недействительным договора купли-продажи квартиры? И в каких случаях это возможно?

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Лица младше 18 лет и старше 14 лет вправе покупать недвижимость и продавать, но сделка будет признана действительной только в том случае, если хотя бы один из родителей поставить свою подпись в знак согласия на договоре.

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

Очень важно контролировать установленные сроки и ни в коем случае их не пропускать. Если же так случилось, что оспаривание было просрочено, понадобятся доказательства того, что срок был пропущен по уважительной причине (тяжелая болезнь, пребывание в командировке, отбывание наказания и т. д.) — тогда можно будет восстановить пропущенный срок.

В случае подозрения, что совершено мошенничество, нужно подавать заявление в правоохранительные органы.

Можно ли оспорить сделку после смерти продавца

При наличии возражений у одной из сторон остается подавать иск. Второму участнику дается месяц для принятия решения.

Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.

Исковое заявление подается в определенные сроки.

Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.

1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают. Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.
10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.

Других сроков не предусмотрено законодательством.

Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.

Помните, каждый случай – индивидуален.

Оспорить сделку купли-продажи квартиры просто. Достаточно подготовить документационную базу, которая подтвердит недействительность договора или отсутствие намерений сторон выполнить договорные обязательства.

Сам договор, оформленный не по нормам законодательства. Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
Личные документы, данные которых могли быть напутаны в договоре.
Выписка с банковского счета или карты, подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств, может также быть доказательством. Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.
Решение/постановление суда о недееспособности лица, участвующего в сделке.
Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний. Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.
Наличие обременений. О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП. Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.
Отсутствие письменных согласий третьих лиц, которые обязаны участвовать в сделке. Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.
Видео или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия. Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан. Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию – для защиты себя, своей жизни и здоровья.
Другие документы, подтверждающие фактымошенничества. Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.

Если у вас имеются другие бумаги – смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.

В перечень базовых документов, необходимых для обращения в суд, входят:

Соглашение купли-продажи недвижимости.
Квитанция об оплате госпошлины.
Доказательства того, что продавец или покупатель предпринимали попытки уладить дело до суда.
Исковое заявление. Его копию нужно оставить себе.

Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной.

Кто и на каких основаниях может оспорить сделку купли-продажи квартиры

Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Алексей Комаров: «Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель. В суд подается исковое заявление о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимость. В ходе судебного разбирательства будет установлено, имели ли стороны намерение заключить договор, и по какой причине он не был оформлен надлежащим образом.

Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости).

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

До регистрации отменить сделку купли-продажи квартиры можно по соглашению сторон сделки. Для этого надо направить письменный запрос в Росреестр о приостановлении регистрации. Но следует помнить, что если одна сторона передумала совершать сделку, а другая нет, то сделка может быть зарегистрирована Росреестром принудительно во исполнение условий заключенного договора купли-продажи квартиры.

Приобретение в собственность квартиры в результате сделки купли-продажи – это не только коммерческая сделка, но и юридический акт, который может быть оспорен при определенных обстоятельствах, изложенных в ГК РФ. Продавец квартиры и покупатель должны хорошо понимать, какие обстоятельства могут привести к расторжению сделки, а также к ее оспариванию в суде.

Но все пошло не так. Я пытался вернуть свои деньги, но меня обвинили в мошенничестве, и теперь грозят подать иск в суд или в прокуратуру.

Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.