Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приобретение жилья по договору долевого участия в строительстве». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.
Что нужно знать о договоре долевого участия в строительстве, покупая квартиру в новостройке у застройщика.
Заключение договоров долевого участия в строительстве в последнее время получило широкое распространение. Многие предпочитают покупать жилье именно в новостройке. Вторичное жилье пользуется все меньшей популярностью. Мы рассмотрим, что нужно учесть, покупая недвижимость напрямую у застройщика.
Содержание:
На что нужно обратить внимание
Он оформляется тогда, когда квартира приобретается ещё до того как возведён многоэтажный жилой дом, в котором она расположена. Соответственно лицо, оформившее ДДУ, не может получить в собственность ещё не выстроенное и не сданное в эксплуатацию помещение. Поэтому в данном случае приобретается право на его получение, а не сам объект.
Однако ограничение не решило массы проблем и вопросов, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме. Их разрешение легло на плечи судов.
По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать.
Вместе с тем, в конце 90-х появились многочисленные схемы обмана участников строительства или перекладывания на дольщиков рисков нерадивых строителей. Мошенники привлекали средства населения якобы на строительство и выводили их через фиктивные договоры с подставными фирмами в иностранные оффшоры. Затем, застройщик объявлялся банкротом.
Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:
- Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
- Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
- В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
- Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
- После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
- Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.
Какими законами регулируются данные правоотношения?
- ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 – ФЗ (далее –214 — ФЗ);
- ФЗ «О защите прав потребителей», в той части, в которой правоотношения не урегулированы вышеназванным законом..
- Гражданский кодекс РФ.
Федеративного закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Почему именно адвокат? Потому, что это единственная гарантия высшего юридического образования и опыта. Для работы юристом никакие дипломы не нужны.
Особенности покупки квартиры по договору долевого участия
Если при купле-продаже можно выявить все кадастровые и технические характеристики помещения, то застройщик может преподнести дольщику сюрприз, ухудшив качество жилья или уменьшив площадь здания.
Российские граждане могут претендовать на получение имущественного вычета, если покупают жилое помещение на основе договора ДУ.
Участники заключают соглашение, основной целью которого является привлечение средств на возведение жилого здания.
В договоре долевого участия (ДДУ) обязательно должны быть отмечены:
- стоимость и даты оплаты,
- сроки сдачи здания (сроки должны быть одинаковыми для каждого участника долевого строительства),
- описание здания (тип, месторасположение)
- гарантийное время (минимум пять лет),
- способы обеспечения исполнения взятых подрядчиком на себя обязанностей.
Прежде всего, не расслабляться, если вам предлагают купить новостройку по ДДУ. И прочитав статьи на нашем сайте вы увидите, что для повышенного внимания есть основания.
Для покупателей квартиры в новостройке заключение договора долевого участия (ДДУ) — серьезный шаг, который требует столь же серьезной подготовки. Ведь именно от покупателя во многом зависит, насколько успешным окажется это приобретение.
В реальности некоторые владельцы квартир действительно оставляют себе поле для отступления и дают покупателю возможность порадоваться «скидке».
Покупка квартиры в новостройке / Договор долевого участия: инструкция по применению. Оформление недвижимости. Статьи о недвижимости, строительстве и ремонте.
Использование материалов сайта из раздела «Новости и аналитика» (новостей, статей, аналитики) возможно только при указании на источник — «портал недвижимости ГдеЭтотДом.РУ» — и постановке активной, открытой к индексированию гиперссылки на страницу цитируемого материала.
Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью.
Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.
При рассмотрении споров по указанным схемам суды вставали на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это было в первую очередь «гарантиями прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», а не действующим законодательством.
Если квартира приобретается на несовершеннолетнего, то предъявляется свидетельство о рождении ребёнка или паспорт, если ему исполнилось 14 лет.
На практике это ограничение обходят, к примеру берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.
Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы. Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным только с момента его государственной регистрации в Управлении Росреестра.
Долевое участие в строительстве домов – привлекательный и часто единственно доступный способ приобрести доступное жилье.
В целом, пошаговая инструкция для приобретения любого типа недвижимости, в том числе квартиры, описана выше.
К этому моменту будущий собственник должен был:
- проверить репутацию застройщика;
- изучить договор участия в долевом строительстве.
Конечно, застройщики всё-таки пробуют включить условия, которые более выгодны для них, но договор, заключённый по закону даёт дольщику возможность получить то, за что он заплатил, либо возвратить вложенные средства.
Государственная регистрация ДДУ производится в соответствии с требованиями закона № 122-ФЗ. Регистрацию осуществляет Росреестр. Возможна подача документов через МФЦ или электронная регистрация. Для регистрации необходимо представить:
- заявление о государственной регистрации застройщика и дольщика,
- квитанция об уплате госпошлины ( 350 рублей для физического лица).
- паспорт, если участником сделки является физическое лицо, учредительные документы – если юридическое.
- доверенность, если от имени лица действует представитель
- ДДУ – три экземпляра.
- Документы с описанием объекта, указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества (дома) и планируемой площади.
- Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется-
- Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
Необходимо проверить информацию, подтверждающую, что застройщик выполнил обязательные процедуры до начала заключения договоров долевого участия. Застройщик обязан: зарегистрировать право собственности или аренды на участок, где будет строить дом; получить разрешение на строительство; опубликовать проектную декларацию.
Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства в случае одновременного соблюдения трех условий.
Зеленый район Тропарево-Никулино в окружении трех парков и озер. Развитая инфраструктура. Пешая доступность до двух станций метро.
Цель принятия закона 214-ФЗ защита дольщика — участника долевого строительства. Дольщик получает защиту во взаимоотношениях с застройщиком в случае заключения договора, установленного 214 законом, это договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Суть ДДУ, как и любого договора, это права и обязанности сторон договора, но не в коем случае не название.
Более 80 видов базовых планировок. Премиальная инфраструктура. Частный парк 3 га. Собственные школа и детский сад.
Виды договоров при покупке новостройки
ДДУ, согласно 214-ФЗ, в обязательном порядке проходит государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) на территории того округа, где находится строящийся объект.
Договор долевого участия (ДДУ) – это гражданско-правовой документ двусторонней имущественной сделки, в которой участвует существующий юридически, но не существующий фактически объект.
Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:
- Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
- Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
- Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
- К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
- Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
- ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.
Сопровождение покупки квартиры
По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам.
Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Содержащиеся в договоре долевого строительства условия делятся на существенные (без них документ будет считаться недействительным и не может быть заключен) и дополнительные, которые хотя и не обязательны, но могут содержать пункты, важные для покупателя квартиры.