Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нарушены права дольщика по качеству квартиры возврат средств». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
В одних случаях суды отказывают в удовлетворении требований о возврате денежных средств за недополученные квадратные метры (см., например, апелляционные определения Новосибирского областного суда от 07.07.2016 № 33-6725/2016, от 10.03.2016 № 33-2263/2016).
Если нет возможности обратиться к юристу, следует знать наиболее распространенные нарушения застройщиками прав участников долевого строительства.
Содержание:
Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут
Ваши требования вытекающие из договора обеспечены залогом участка и незавершенного строительства, поэтому вы можете подать иск о наложении взыскания на предмет залога. Сомневаюсь, что вам дадут его довести до конца, но вам этого и не надо, зато появляется шанс получить деньги.
Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет, поэтому надо судиться. Также дольщикам, которым задерживают сдачу, я советую не прощать застройщиков и не подписывать допсоглашений о переносе сдачи дома.
Одной из основ гражданского оборота является принцип свободы договора. Между тем у этой свободы есть ограничения.
Судебная практика по ДДУ при переносе даты сдачи объекта в эксплуатацию
Кроме того, поскольку условие о сроке передачи квартиры является существенным (пункт 2 части 4 статьи 4), то есть основания считать такой договор незаключенным (статья 432 ГК РФ).
С целью уменьшения стоимости квартиры пропорционально фактической площади первоначально дольщик обратился к застройщику с претензией. Поскольку претензия удовлетворена не была, он обратился в суд с иском.
Таким образом, обязанность по уплате государственной пошлины за государственную регистрацию ДДУ лежит на обеих сторонах договора.
Расторжение ДДУ как способ вернуть дольщику свои деньги
Как правило, уже при заключении ДДУ отдельным пунктом оговорен размер суммы, которую получит дольщик в случае досрочного расторжения соглашения. И нередко это сумма меньше той, которую участник долевого строительства внес на расчетный счет фирмы-застройщика к дате окончания действия документа.
В подобных условиях, дольщику остается лишь вернуть внесенные им деньги. Проблемы правового характера, связанные с недвижимостью, находятся в сфере деятельности наших защитников. Высококлассные адвокаты «Правовой защиты» помогут Вам защитить Ваши права. На основании ч. 4 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Механизмы защиты прав дольщиков К сожалению, даже государственная регистрация ДДУ не может обеспечить соответствующее исполнение условий застройщиком. Когда происходит нарушение, приобретателю следует выбрать оптимальный, наиболее соответствующий его интересам способ защиты своих прав. Существует несколько защитных механизмов:
- Признание прав дольщика.
- Неправомерность сделки.
- Взыскание убытков, морального ущерба, штрафа, неустойки.
- Завершение правоотношений.
- Обращение за помощью к государственным органам.
- Предъявление требований в процессе дела о банкротстве.
Дольщик – потребитель услуг
В процессе приемки объекта недвижимости дольщик может обнаружить недостатки. Можно ли закрепить в ДДУ, что в случае обнаружения в квартире недоделок и недостатков стороны составляют справку о характере недоделок и определяют сроки их устранения застройщиком, но не более чем 30 дней?
Также не исключен вариант, когда ключи передают собственнику под расписку для самостоятельного осмотра хозяевами своего нового жилья.
Кроме этого, суд указал, что пункт договора относительно того, что взаимные выплаты не производятся в случае передачи квартиры меньшей площади или большей площади, не противоречит закону, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для дольщика, а также необоснованных преимуществ для застройщика.
В любом случае, дольщику следует отнестись к осмотру своей квартиры со всей ответственностью и не торопясь последовательно осматривать, сверяясь с приложением к Договору долевого участия (где описаны все помещения, подлежащие передаче дольщику, все системы жизнеобеспечения, использованные отделочные материалы и т.д.).
Данный пункт договора соответствует ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Стоит обращать пристальное внимание на отсутствие трещин в несущих стенах и перекрытиях, ровные ли стены, полы и потолки, на то, как стыкуются трубы и радиаторы, есть ли вентиляционные выходы на кухне и в ванной, в рабочем ли состоянии электросчетчик, если установлена сантехника – проверить ее рабочее состояние, если квартира сдается с отделкой – проверить качество отделочных работ.
Денежная компенсация является возмещением потерь дольщика от просрочки застройщика. В соответствии с законодательством, приобретение квартиры гражданином на стадии строительства возможно только на основании заключаемого договора участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.
Для этого гражданин обязан в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов. В случае если застройщик не выполняет требования дольщика добровольно, то гражданин вправе обратиться в суд с этими денежными требованиями, а также с требованием о компенсации морального вреда.
После вступления судебного решения о расторжении ДДУ в законную силу застройщик обязан вернуть причитающуюся дольщику сумму в течение 10 дней. Если возврата средств не произошло, придется взыскивать свои кровные через судебных приставов. Для этого уже бывшему дольщику придется самостоятельно взять в суде исполнительный лист и передать его в службу судебных приставов.
Еще один вид компенсации – за причинение морального вреда. Отметим, что в судебной практике крайне редки примеры, когда по данной статье истцу удавалось выиграть более 10–50 тысяч рублей. Обычно требование о выплате неустойки и компенсации ущерба сначала направляется застройщику, чтобы решить вопрос в досудебном порядке.
Как следует из материалов судебного дела, между дольщиком и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. По условиям договора застройщик обязался передать участнику долевого строительства квартиру в течение 30 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Дольщик отказался от подписания акта, направил в адрес застройщика претензию с просьбой изменить дату подписания акта на текущую дату и исключить предложение об отсутствии претензий между сторонами. В связи с уклонением дольщика от подписания акта передача квартиры состоялась в одностороннем порядке с подписанием застройщиком одностороннего передаточного акта.
Застройщики часто включают в договоры условия, ущемляющие права и интересы дольщиков, гарантированные федеральным законодательством. Подобные действия являются незаконными и влекут административную ответственность по части 2 статьи 14.8 КоАП РФ – нарушение прав потребителей.
Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре:
- при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
- в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.
Правда, при использовании «серых» схем могут возникнуть проблемы с доказательствами, а иногда всплывают очень скользкие моменты, например, выясняется, что дом вообще построен незаконно. Однако таких случаев не так уж и много.
6 механизмов защиты участников долевого строительства
В таких ситуациях представители ответчика, строительной компании, оспаривают сумму, заявляя, что она несоразмерна нарушению.
Какие права и обязанности имеют дольщики и застройщики согласно федеральному закону № 214 (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости).
Предел отклонения площади квартиры в договоре и фактически построенной по закону не может превышать 5 %.
Наша миссия – сделать процесс приобретения недвижимости с помощью долевого участия прозрачным и безопасным.
Не хочется выплачивать неустойку — заплатишь штраф
По статистике, граждане чаще всего обращаются с исковым требованием расторжения договора и возвращения заплаченных по нему денег.
Наиболее распространенные схемы продажи квартир в строящихся домах (в обход 214-ФЗ от 29.12.2004г).
Все правильно и грамотно написано. Спасибо вам за статью, уверен она многим поможет. Я не юрист, но мы с женой побывали в таком судебном разбирательстве.
После исполнения обязательств сторонами, дольщик оформляет право собственности на полученное от застройщика жилое помещение.
Увеличилось число отказов дольщика от квартиры в новостройке.
Застройщик обязан ознакомить любое обратившееся лицо с пакетом документов о себе. Это учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год деятельности.
И потому они готовы рискнуть. Да, к сожалению, и в наше время приобретение жилья подобного рода все еще риск. Может наступить неприятная ситуация, когда с застройщиком возникли проблемы, он не выполняет свои обязательства, оговоренные в договоре. Как вернуть деньги по ДДУ в таком случае?
Первичный осмотр квартиры произведен истцами – до истечения срока передачи квартиры. Судом установлено, что дольщик в течение трех рабочих дней со дня первичного осмотра квартиры и оформления смотрового листа не обращался к АО «ПО «Стрела» для дальнейшей приемки квартиры. Следующий осмотр квартиры был произведен 20 июля 2017 года, что нарушает условия договора.
Условия ДДУ, ущемляющие права дольщика при передаче квартиры.
Если застройщик нарушил указанный в договоре срок передачи квартиры, соинвестор имеет право на получение неустойки. Ее размер определен законом и рассчитывается для дольщиков-физических лиц как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, умноженная на цену квартиры по ДДУ. Кроме того, в отдельных случаях покупатель может потребовать от застройщика еще и компенсацию ущерба.
Если недостатки действительно есть, то необходимо составить акт осмотра (или заполнить специальный бланк осмотра), где перечислить все недоделки и дефекты и приложить его к своему письменному заявлению (претензии) с требованием об устранении недостатков.
Данный объект, как правило, не сдается по причине нарушения сроков строительства, поэтому покупатель новостройки может потребовать от недобросовестного застройщика — ответчика возврата уплаченных по ДДУ денежных средств.