Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проблемы долевого строительства многоквартирных домов». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Долевое строительство предполагает, что строительная организация (застройщик) в процессе строительства привлекает деньги граждан (дольщиков), оплачивая за счет этих денег расходы на строительство. По сути, застройщик заранее продает еще не построенное жилье, что дает ему необходимые финансовые ресурсы на оплату строительных работ.
Таким образом, к соседу, получившему улучшение своего имущества за счет остальных участников долевого строительства, ими могут быть предъявлены десятки исковых заявлений. В рамках исков на квартиру нерадивого соседа могут быть наложены обеспечительные меры, следовательно, ему останется доплатить или переуступить права на квартиру новому дольщику.
В противном случае может возникнуть ситуация, что застройщик отказывается подписать соглашение или выставляет квартиру дольщика на продажу, что ведет к затягиванию возврата средств. 4. Регистрация прав собственности дольщика.
Содержание:
Проблемы долевого строительства в жилищном законодательстве
Объектом исследования является система гражданско-правовых отношений, возникающих при долевом участии в жилищном строительстве.
Долевое участие в строительстве жилья (с заключением соответствующего договора) является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. В последнее время этот способ приобретает все большую популярность. Сложность правового регулирования возникающих при этом отношений состоит в том, что данный договор относится к категории непоименованных.
Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.
Основные проблемы участия в долевом строительстве многоквартирных домов
Увеличение площади квартир, не предусмотренное проектной документацией. Такая ситуация может возникнуть при уменьшении, например, толщины межкомнатных перегородок.
Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья — это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов. С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой — риск остаться и без квартиры, и без денег.
Проанализируйте долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости как форму инвестиционной деятельности.
До сих пор для этого было необходимо ждать окончания процедуры, которая может длиться до нескольких лет.
Нормативная база для защиты участников долевого строительства
Так, например, согласно части 5 статьи 13 закона № 214-ФЗ при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется за застройщиком. Ситуация меняется в случае, когда права собственности на доли в объекте незавершенного строительства за гражданами признаны в судебном порядке.
Глава: 10. Проанализируйте долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости как форму инвестиционной деятельности. Перечислите проблемы и перспективы развития долевого строительства.. Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
Требования 214 ФЗ являются довольно обременительными для застройщиков. Поэтому некоторые из них пытаются обойти закон различными способами, некоторые из которых рассмотрены ниже.
Долевое строительство: преимущества, риски, новые правила
Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.
Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.
В настоящее время большинство многоквартирных домов в России строится с предварительной продажей квартир в соответствии с 214-ФЗ.
Суд принял решение в пользу дольщика и взыскал с застройщика неустойку за просрочку передачи квартиры по правилам 214 ФЗ.
После того, как закон 214-ФЗ начал полноценно действовать, все больше покупателей предпочитает вложиться в жилье на стадии строительства. Вплоть до 2014 года динамика числа договоров долевого участия в России была резко положительная (график).
По сообщению «Коммерсанта» число обманутых дольщиков за последние пять лет составило 150 тыс. человек, которые потеряли около $7 млрд., не достроено более 1000 домов.
В России долгое время существовала потребность принятия специального федерального закона, который бы регламентировал отношения, связанные с долевым строительством.
В настоящее время отсутствуют серьезные исследования, посвященные вопросам правовых рисков, связанных с договором инвестирования, и защитой прав физического лица, заключившего данный договор.
В то время как из ФЗ № 214-ФЗ буквально не следует, что этот закон не распространяет свое действие на лиц, уже ставших собственниками не завершенного строительством многоквартирного дома, но чьи дополнительные средства привлекаются для завершения строительства многоквартирного дома.
Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» предусматривает, что интересы дольщика могут быть защищены несколькими способами. В частности, застройщик в обязательном порядке страхует все договоры долевого участия. Причиной для страховой выплаты является, например, признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства.
Законодательство по защите прав потребителей может применяться в суде только в случаях, когда отсутствие корыстных целей покупателя доказано при рассмотрении следующих вопросов:
- имеет ли гражданин другую жилую недвижимость;
- каков состав его семьи;
- какова площадь жилья участника долевого строительства, которую он и его семья занимали ранее;
- нуждается ли он в улучшении условий проживания и состоит ли на учете.
Причины возникновения проблемы:
- Нецелевое расходование средств застройщиком — возведение других объектов, не предусмотренных договором долевого участия за счет средств дольщиков. То есть застройщик, получая средства дольщиков, вкладывает их в строительство более перспективного (на его взгляд) строительства, рассчитывая вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
- Участники строительства не выполняют своих договорных обязательств — возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время.
- Недостаточное финансирование объекта — застройщик предполагает продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в данное здание.
- Расчет между подрядчиком и застройщиков не прямыми финансовыми средствами, а в виде строящегося жилья. Таким образом, для осуществления работ подрядчиком зачастую ему нужно эти квартиры реализовать.
- Неправильное составление договора долевого участия — указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или иным инженерным сетям, не привязывающий застройщика к конкретным датам. Соблюдение плановых сроков не является одной из обязанностей застройщиков, если ответственность за несвоевременность сдачи объекта и возникающие в этом случае неустойки (и их размер) не прописаны в договорах долевого участия.
Когда поможет суд Еще одной распространенной ситуацией являются дольщики, которые не продают свою квартиру и не желают доплачивать за что либо. К таким участникам долевого строительства могут предъявить денежные претензии их соседи, руководствуясь статьей 245 Гражданского Кодекса РФ.
Чтобы избежать подобной ситуации, тщательно проверяйте договор перед подписанием. В нем должна быть указана дата непосредственной передачи недвижимости в собственность дольщика, именно из неё вы будете исходить в случае просрочки.
Ранее созданные ЖСК и ЖНК могут, тем не менее, достроить дома. Также по 175 ФЗ разрешено достроить проекты, средства для которых привлекались путем выпуска жилищных сертификатов (при условии, что выпуск сертификатов начат до 1 июля 2018 года). Тем самым, популярный способ обхода требований закона 214-ФЗ был пресечен.
Если же кооператив был создан до 1 июля 2018 года, но конкретный проект строительства начат после 1 июля, это может быть новым способом обхода закона. Обнаружив такую ситуацию, дольщик должен повнимательнее присмотреться к застройщику и проекту.
Ведущий юрисконсульт компании «Сити-XXI век» Никита Ешков предлагает ознакомиться с реестром пострадавших граждан в сфере долевого строительства, который формируют региональные органы государственной власти.
Внесение в текст в 2004 г. именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.
Наконец, если речь идет о нарушениях застройщиком требований именно 214-ФЗ, то дольщики могут попросить о помощи контролирующие органы, добавляют в Москомстройинвесте.
Проблема обхода закона при долевом участии в строительстве
Увеличение площади квартир, не предусмотренное проектной документацией. Такая ситуация может возникнуть при уменьшении, например, толщины межкомнатных перегородок. В этом случае дольщики обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.
Главный вопрос, который возникает в такой ситуации: как понять, что у «строителей» есть проблемы?
Признание объекта проблемным позволяет дольщикам рассчитывать на разрешение их ситуации: после включения строящегося объекта в реестр региональные власти обязаны утвердить его «дорожные карты» и ежеквартально предоставлять отчет в Минстрой о ходе урегулирования проблемы.
Волнения среди дольщиков чаще всего вызваны обеспокоенностью, что строительство идет медленно или застройщик по каким-либо причинам не торопится вручить новоселам ключи от новой квартиры. Эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость», рассказали о том, что делать и как себя вести, если строительство или сдача дома в эксплуатацию затягивается.
Как решается проблема заброшенных новостроек?
Главной проблемой недостроя непосредственно для дольщиков является отсутствие возможности вселиться в квартиру в установленный договором срок, начать ремонт и другие работы, поясняет юрист «Сити-XXI век».
При этом сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 закона, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку (часть 2.1 статьи 1 закона).
Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.
В Минстрое не смогли оценить, как сильно после нововведений изменится официальное число обманутых дольщиков. «Процедура добавления в реестр зависит от желания самого дольщика, — пояснил представитель министерства. — Такие сведения мы сможем получить после вступления в силу новой версии приказа».
В части 2 статьи 1 Закона очерчен круг оснований в соответствии с которыми возможно привлечение денежных средств граждан для строительства.
Так что завершать строительство брошенных домов вынуждены новые, привлеченные компании часто не по собственной инициативе, а по призыву «сверху». Например, к указанной выше компании «М.О.Р. Е Плаза» обратилось Московское правительство. Другая компания, осуществлявшая достройку — «ПИК-Регион» — действовала по просьбе администрации Дмитровского района.