Как продать квартиру в новостройке без налога по переуступке

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру в новостройке без налога по переуступке». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки).

Повышенная ставка в 15% распространяется только на сумму доходов, превышающую пять миллионов рублей. Получается, на каждые 100 000 сверх лимита придётся дополнительно заплатить 2000 рублей. Даже если вы продали квартиру за 10 миллионов, а купили за 8 с годовой зарплатой в 2 миллиона, ваш НДФЛ всё равно составит 13%.

Поэтому, как бы вас ни пугали слухами о повышенном налоге в 15% за продажу квартиры по переуступке прав требования — не ведитесь. Надеемся, наша статья помогла вам разобраться в этом непростом вопросе.

Содержание:

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

Заказчик имеет право:
1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
Заказчик обязан:
1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
Исполнитель имеет право:
1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
  - неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
  - если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
Исполнитель обязан:
1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

Преимущества и риски продажи квартиры по переуступке прав

Переуступка прав — это передача своих прав на квартиру другому лицу, которое в свою очередь может купить эту недвижимость. Одним из преимуществ такой продажи является возможность получения денег без обязательства выплаты ипотечных кредитов, если они были.

Если квартира находится в новостройке, то переуступка прав может быть выгоднее, чем покупка у застройщика, так как продавец сможет скинуть цену, а наличие готового объекта позволит сэкономить время на регистрацию купли-продажи и другие документы.

Однако, при продаже квартиры по переуступке прав, продавец не может гарантировать покупателю права на объект, так как долевое строительство может сопровождаться рисками, связанными с вводом нового дома в эксплуатацию или невыплатой обязательств застройщиком. Кроме того, если продавец имеет ипотеку, то перед сделкой необходимо согласовать продажу с банком и получить нотариальное согласие на передачу прав.

Часто задаваемые вопросы о продаже квартиры по переуступке прав

Что такое переуступка прав на квартиру?

Переуступка прав на квартиру — это сделка, при которой первый покупатель новостройки продает свои права на приобретение квартиры по договору долевого участия другому лицу. То есть первый покупатель продает новому покупателю право на заключение договора купли-продажи этой квартиры с застройщиком на основании договора долевого участия, который он ранее заключил.

Кто может продать квартиру по переуступке прав?

Продать квартиру по переуступке прав может только первый покупатель договора долевого участия. Если квартира уже была куплена и находится в собственности нового покупателя, он уже не может ее продать по переуступке прав.

Какие документы нужно предоставить при совершении сделки по переуступке прав на квартиру?

Для заключения сделки по переуступке прав на квартиру, необходимо подготовить нотариально заверенный договор переуступки прав, паспорт продавца и нового покупателя, а также документы на квартиру, которую переуступают. Это может быть договор долевого участия, застройщиком подписанное заключение о готовности дома или документы на юридическую регистрацию прав на недвижимость.

Какие риски существуют при покупке квартиры по переуступке прав?

К основным рискам при покупке квартиры по переуступке прав относятся возможность отмены сделки застройщиком, наличие долгов по ипотеке, которые могут возникнуть после совершения сделки, а также риск подписания договора с недобросовестным продавцом. Поэтому перед совершением сделки покупателю необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями договора долевого участия и договора переуступки прав, а также убедиться в юридической чистоте недвижимости.

Можно ли приобрести квартиру по переуступке прав с использованием ипотеки?

Приобрести квартиру по переуступке прав с использованием ипотеки можно. Однако, для этого необходимо убедиться в том, что банк, выдавший кредит продавцу, согласен перевести денежные средства на счет нового покупателя и подписать договор на передачу денег в застройщику при заключении договора купли-продажи. Кроме этого, необходимо помнить, что в случае переуступки прав застройщик может потребовать дополнительные гарантии и справки от нового покупателя для выдачи разрешения на совершение сделки.

Кто несет обязательства по ипотеке в случае продажи квартиры по переуступке прав?

Обязательства по ипотеке в случае продажи квартиры по переуступке прав несет первый покупатель договора долевого участия, которому был выдан кредит на покупку квартиры. Он должен погасить кредит перед банком и продать квартиру, рассчитавшись с банком за использование кредитных средств. Новый покупатель не несет обязательств по ипотеке в этом случае.

Как происходит передача объекта недвижимости в случае переуступки прав на квартиру?

При совершении сделки по переуступке прав на квартиру, новый покупатель получает только право на заключение договора купли-продажи квартиры с застройщиком. После того, как договор с застройщиком будет заключен и квартира будет передана в собственность нового покупателя, он получит все документы на нее и сможет оформить все необходимые права на недвижимость.

Какие обязательства налагаются на стороны при совершении сделки по переуступке прав на квартиру?

Главное обязательство, налагающееся на продавца, — это передать новому покупателю все права и возможности, которые он имел на момент заключения договора долевого участия. Новый покупатель должен оплатить продавцу стоимость квартиры, указанную в договоре переуступки прав, а также возместить все расходы, связанные с регистрацией сделки и переоформлением всех необходимых документов на квартиру.

При переуступке права на жилье, объект может находиться в одном из двух состояний: готовое или новостройка. В первом случае сделка заключается между продавцом и покупателем, во втором – могут участвовать застройщик или банк.

Перед тем, как купить жилье, необходимо получить документы, подтверждающие права продавца на недвижимость. Если объект был куплен в ипотеку, то продавец обязан предоставить договор с банком и всю необходимую документацию.

Главное при переуступке прав – заключение нотариально оформленного обязательства перед переходом права с продавца на покупателя. При этом продавец должен получить деньги, а покупатель – право на жилье.

В случае переуступки прав на квартиры, необходимо заблаговременно подойти к вопросу о получении ипотечных кредитов. Как правило, в этом случае оформляется новый договор на приобретение жилья, а первоначальный продавец оказывается лишь посредником.

При подписывании договора о переуступке прав на долевого участника, покупатель обязан перевести деньги на счет продавца. Застройщик при этом несет обязательство перед новым покупателем.

Но при переуступке прав могут возникнуть риски, которые покупатель должен учитывать. Например, возможность передачи прав продавцу в случае неисполнения обязательств со стороны покупателя.

Вводе нового покупателя в долевое строительство может возникнуть ряд проблем. В первую очередь, это связано с необходимостью регистрации передачи прав.
Если договор о переуступке прав был заключен между продавцом и третьим лицом, то новый покупатель может столкнуться с необходимостью подписания нового договора на переуступку прав или приобретение жилья в общедолевой собственности.

Также не стоит забывать, что переуступка прав на недвижимость может сопровождаться дополнительными расходами, такими как затраты на регистрацию права собственности и на получение нового паспорта на черновик.

При переуступке прав на жилье необходимо:	При переуступке прав на долевого участника жилья необходимо:
Получить документы, подтверждающие права продавца на недвижимость;	Перевести деньги на счет продавца;
Заключить нотариально оформленное обязательство;	Рассмотреть возможность оформления нового договора на приобретение жилья;
Рассмотреть возможность получения ипотечных кредитов;	Учитывать возможность передачи прав продавцу в случае неисполнения обязательств со стороны покупателя;
	Подписать новый договор на переуступку прав или приобретение жилья в общедолевой собственности.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

Однако, несмотря на перечисленные нюансы, чаще всего покупка квартиры по договору уступки прав требования (цессии) — это сделка, выгодная для покупателя.

Если продавец/цедент — инвестор, ему нет смысла затягивать процесс продажи, потому что, скорее всего, у него на примете квартиры в другом строящемся жилом комплексе, и их нужно успеть купить по выгодной цене, предварительно продав имеющиеся. Продажа по личным обстоятельствам тоже не повод затягивать и ждать покупателя, который согласится на рыночную цену.

Преимущества

В итоге среди преимуществ сделки по уступке:

— Предложение по уступке может быть лучше тех вариантов, которые предлагает застройщик. Инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с лучшим видом из окна.

— Дом, в котором инвестор продает квартиру по уступке, точно будет сдан быстрее, чем новостройка на более раннем этапе строительства, если не возникнет непредвиденных обстоятельств.

— Скидки. Продавцы демпингуют, чтобы как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру на 10–20% дешевле, чем предлагает застройщик.

— Есть шанс заработать на разнице в цене — инвестор продает дешевле, чем застройщик, и до того, как дом сдан.

— Переуступка популярна, так как позволяет сравнительно дешево купить квартиру, когда дом уже в высокой стадии готовности. Покупатель рискует меньше, не вкладываясь на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки

Скрытых недостатков договор уступки прав по ДДУ не имеет. Но, как и в случае с любой новостройкой, есть риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучить и ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике.

По переуступке прав передается недостроенное жилье, поэтому до совершения сделки просто необходимо проверить, как идут дела у застройщика.

Большое количество выставленных дольщиками на рынок недостроенных квартир может говорить о том, что у застройщика есть проблемы. Например, это может значить, что застройщик неоднократно срывал сроки сдачи дома и, хотя банкротом он не признан, и даже продолжает строительные работы, многие дольщики уже стремятся избавиться от активов, которые с ним связаны.

Риски

Специфические риски покупки квартиры по договору уступки прав требования:

— Предлагать переуступку может не тот, кто действительно заключил ДДУ. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.

— Застройщик может прямо запрещать переуступки в договоре ДДУ. И, хотя такое условие признается судами ничтожным, на практике прежде чем соглашаться на сделку по переуступке, лучше убедиться, что в ДДУ, к которому заключается цессия, нет такого ограничения.

— Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.

— Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, и дольщик принимает объект, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять право собственности и заключать договор купли-продажи.

— Проверка продавца в сделке по переуступке — обязанность покупателя. Если продавец состоит в браке, потребуется согласие супруга на сделку. Если есть несовершеннолетние дети, нужно будет связываться с опекой.

— Если квартиру по переуступке продает подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, сделке нужно уделить особенное внимание. Нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой заключается договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Надежнее всего обратиться к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Как провести сделку по переуступке квартиры

Сделки по переуступке оформляются намного быстрее. Если на обычную куплю-продажу могут уйти месяцы, то переуступку можно оформить за несколько дней. И хотя рынок переуступленной жилой недвижимости сейчас не столь популярен (для оформления сделки нужны наличные деньги, а далеко не у многих покупателей есть крупные суммы в свободном распоряжении), спрос на переуступку все равно стабилен. Это намного дешевле и оперативнее, чем приобретать квартиру в сданном доме у собственника или у застройщика.

При переуступке жилой недвижимости в строящемся доме важно правильно выбрать момент для сделки и установить корректную цену. Цена сделки напрямую зависит от момента продажи. Чем меньше времени остается до ввода дома в эксплуатацию, тем дороже будет стоить квартира.

Стоит учитывать и тот факт, что рынок недвижимости является сезонным — есть периоды, когда квартиры дорожают (конец лета, осень, весна), а есть месяцы, когда цены на жилье стабильно снижаются (зима). Продавцу стоит отслеживать текущий уровень цен и активность рынка, и организовывать сделку в общие периоды повышения стоимости — именно тогда переуступка жилья принесет наибольшую выгоду.

Оптимальным вариантом будет продажа за несколько месяцев до сдачи дома — на более ранних этапах не найдется много покупателей. Стройка закончится не скоро, а для контрагента важны гарантии того, что дом все-таки будет достроен. Когда до ввода в эксплуатацию остается не так много времени, покупатель видит, что стройка активно идет, а, значит, застройщик действительно надежен, и квартира будет передана в положенный срок.

Как происходят сделки по переуступке? Как и все другие операции с недвижимостью — поэтапно. Вот что нужно сделать дольщику, чтобы продать квартиру по переуступке:

Установить цену на жилье. Можно определить стоимость самостоятельно или привлечь независимого специалиста по оценке. В любом случае цена должна соответствовать стоимости аналогичной недвижимости на рынке и другим подобным предложениям застройщика в этом доме. Если материальное положение продавца позволяет, то для форсирования сделки можно снизить стоимость такого жилья на 10%.
Объявить потенциальным покупателям о продаже. Можно разместить объявления в тематической прессе или на онлайн-ресурсах, специализирующихся на операциях с жилой недвижимостью.
Провести осмотр объекта. Если дом практически достроен, то проблемы в демонстрации не будет. Единственное, лучше привести жилье в порядок — убрать строительный мусор, подключить базовый свет. Если же сделка проходит на начальном этапе строительства, покупателю можно продемонстрировать визуализационные материалы от застройщика.
Встретиться с представителями застройщика. У застройщика надлежит получить разрешение на переуступку. Это нужно сделать, если средства за жилье по ДДУ еще не выплачены в полном объеме. Если же все взаиморасчеты с застройщиком завершены, то его разрешение на реализацию не требуется, однако лишним точно не будет. Застройщик может потребовать комиссию за разрешение, это вполне законно.
Встретиться с покупателем. Это нужно для окончательного обсуждения условий сделки. Еще раз проговорите цену, сроки, условия договора и порядок взаиморасчетов. Подготовьте все необходимые с вашей стороны документы и разрешения.
Подписать соглашение. Форму соглашения можно взять у застройщика или же проговорить со своим юристом. Перед подписанием договора нужно еще раз перечитать все его разделы и только потом ставить свою подпись.
Зарегистрировать переуступочное соглашение в Росреестре. После заключения договора нужно официально оформить нового правообладателя.

Больше никаких действий и дополнительных расходов от сторон не требуется. Такие договора даже не нужно заверять у нотариуса. Если вся документация будет в порядке, то стороны просто подписывают соглашение и дольщик переуступает право требования покупателю. Вот какие документы могут понадобиться для сделки:

паспорта сторон;
регистрационные документы (устав, ИНН, ОГРН) — если продавцом выступает юридическое лицо;
договор долевого участия;
все платежные регистры, подтверждающие факт перечисления оплаты застройщику — чеки, квитанции, платежные поручения;
согласие застройщика;
согласие банка на уступку — при ипотеке дольщика на переуступаемую недвижимость;
согласие супруга/супруги — при совместной собственности.

Переуступка в построенном доме

Если дом построен, то с момента передачи ключей дольщику переуступить свои права уже нельзя.

С момента, как уложен последний кирпич, установлены лестничные пролеты, смонтированы лифты, обустроены входные группы, до подписания акта сдачи в эксплуатацию проходит несколько месяцев.

Срок часто определяется репутацией застройщика, сданными ранее объектами и наличием в них недоделок. Комиссия обязана сверить фактическую площадь и иные параметры с задекларированными в проектной документации.

Если собственник не планирует использовать купленную недвижимость для личных нужд, этот промежуток времени можно использовать для продажи по переуступке. Он получает меньшую сумму, но не тратится на обустройство, проведение ремонта.

Переуступка квартиры: что такое и когда используется?

Квартира в строящемся доме не может быть продана с помощью обычного договора купли-продажи, потому что на момент сделки она еще не существует физически и юридически. По факту она представляет собой обязательство застройщика передать готовое жилье в срок, определенный договором участия в долевом строительстве.

Именно для таких случаев существует особый тип сделок – переуступка прав требования. Как правило, переуступку используют при продаже недвижимости на поздних этапах строительства. Это могут делать как юридические лица, которые специализируются на сделках с недвижимостью, так и обычные граждане.

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

Что значит переуступка

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

Кто покупает такую недвижимость?

Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.

Какие существуют риски для покупателя?

При заключении договора цессии необходимо соблюдать некоторые меры предосторожности со стороны покупателя и в обязательном порядке проверить информацию по застройщику и дольщику. Перечислим основные моменты, относящиеся к рискам:

некачественно проведенные строительные работы;
перенос даты завершения стройки и сдачи дома;
возможная «заморозка» и судебные разбирательства;
имеющиеся долги перед застройщиком у дольщика переходят покупателю по соглашению цессии;
вероятность объявления нового претендента на жилье;
сделку могут признать недействительной, если строительной компанией будут нарушены условия Застройщика.

Преимущество, благодаря которому потенциальный покупатель все же задумывается о том, чтобы приобрести квартиру по переуступке, а не напрямую у застройщика, – это цена. Обычно переуступкой квартир занимаются профессиональные инвесторы, которые вкладывают свои деньги в квартиры на начальном этапе, чтобы в будущем продать их немного дороже. Но большинство инвесторов не желают тратить много времени и сил и оформлять свои квартиры в собственность, несмотря на то что квартиры со свидетельством дороже. Таким образом, выход для них – продать квартиру по переуступке.

Переуступка прав требования на квартиру может быть осуществлена двумя способами. В первом случае она производится по предварительному договору купли-продажи. Заключается договор, согласно которому уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но не право требования передачи этой квартиры. Больших прав такой договор дать не может. Таким образом, квартира не продается – стороны только договариваются о возможной продаже в будущем.

Стоит отметить, что уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. А деньги за квартиру передаются только по основному договору. Чтобы избежать обмана, не стоит отдавать деньги по предварительному договору, так как переуступка прав требования на квартиру по предварительному договору купли-продажи считается довольно рискованной сделкой: известны случаи переуступки квартиры нескольким лицам с последующим исчезновением собственника.

Второй способ переуступки квартиры – по договору долевого участия в строительстве. Многие эксперты считают этот способ единственно верным и безопасным. Как известно, до тех пор пока дом не построен и не сдан, покупатели квартир, которые приобрели недвижимость в этом доме, вместо свидетельства о собственности получают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ). Они являются достаточным условием оформления права собственности на квартиру, когда дом будет сдан. Если же состоится официальная передача этого права другому лицу, это как раз будет переуступкой квартиры. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.