Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды с выкупом носит смешанных характер». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Наниматель использует арендованное имущество в течение всего срока аренды в соответствии с его целевым назначением (для проживания).
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Содержание:
Что необходимо учесть перед заключением договора
В договоре аренды должно содержаться описание арендуемого объекта с указанием стоимости, размер арендной платы, обязанности сторон по ремонту и восстановлению имущества, обязательства арендатора сохранять имущество и возвратить его, а также условия возможного выкупа арендатором.
Следует также отметить, что в английском праве аренда-продажа является разновидностью т.н. титульных финансов (title finance), под которыми понимается «квазиобеспечение (quasi-security)», выработанное в XIX в. в обход законодательных запретов физическом лицам и партнерствам создавать обеспечения (universal charge) над своими активами.
Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
За недостатки, полностью или частично препятствующие использованию арендованного имущества, которые обнаружены арендатором до заключения или во время заключения договора аренды, арендодатель ответственности не несет. В этом случае арендатор может отказаться от заключения договора аренды.
В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.
Часто случаются ситуации, когда владелец помещения, сдаваемого в аренду с выкупом, умирает, а у его наследников имеются другие планы на завещанную им недвижимость, и они пытаются любым способом расторгнуть соглашение с арендатором.
Взаимоотношения сторон, не урегулированные настоящим договором, регламентируются действующим законодательством. 17. Споры, вытекающие из настоящего договора аренды, рассматриваются органами Государственного арбитража. 18. Срок аренды устанавливается на ______ лет с 20_____ по 20_____ г. 19.
Договор аренды с последующим выкупом
Учитывая тот момент, что в законе нет четкой регламентации такого типа соглашения, лучше всего применять документ только между сторонами-участниками, имеющими доверительные отношения – родственниками, друзьями и т.д., что позволит в случае возникновения спора урегулировать его мирным путем, без судебного вмешательства.
В данном случае, если он не вернет кредит, квартира останется в залоге у банка и после выплат всех оговоренных платежей арендатору не удастся зарегистрировать право собственности на снимаемую недвижимость.
Случаи заключения подобной сделки крайне редки, так как для того, чтобы она была выгодна обеим сторонам, необходимо, чтобы совпали два фактора.
Передать оборудование со всеми его принадлежностями и относящейся к нему документацией (инструкциями по пользованию, техническими паспортами и т.д.).
Арендодатель сдает имущество в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. В случае уклонения от передачи сданного имущества Аерндодатель упла- чивает Арендатору штраф в размере ______________ процентов стоимости иму- щества. 10.
Рассматривая спор, окружной суд пришел к следующему выводу. Между сторонами заключен договор, п. 1, 2 которого предусмотрено, что продавец отпускает, а покупатель принимает и оплачивает 79,7 тонны картофеля свежего на общую сумму 334 740 руб.
Именно к такому выводу чаще всего приходят суды, рассматривая иски арендодателей, недвижимость которых так и не была выкуплена арендаторами.
Заключенный сторонами договор не может быть квалифицирован как договор мены, поскольку содержит противоречащие существу данного вида сделки условия о цене поставляемой продукции и форме расчетов за нее (см. постановление ФАС ВВО от 15.05.2002 N А79-4783/01-СК2-4076)*(55).
Договоры мены и приобретения залоговой недвижимости по статистике заключаются гораздо реже. Но есть еще один вид покупки жилья, который практически никогда не встречается в России, но при определенных условиях может быть очень выгоден обеим сторонам сделки — аренда с правом последующего выкупа. Рассмотрим подробнее этот вид сделок.
Это те, при которых плата за аренду и выкупная стоимость объекта аренды в договоре четко разделены. Тогда проблем с налогами нет.
Так, из сравнительного анализа § 535 и § 581 Германского гражданского уложения следует, что при аренде в пользование передаются арендованные предметы, а также дополнительно предоставляется право пользования его плодов, если последние в рациональном хозяйстве могут быть отнесены к доходам.
Понятие смешанного договора. В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК «стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
В случае, если стороны не оговорили момент колебания цен на рынке недвижимости, в дальнейшем они могут заключить дополнительное соглашение об индексации цен.
Договор аренды-продажи, будучи почти идентичным договору условной купли-продажи <5>, моментально оказался «под обстрелом» Закона о факторах.
Если договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом максимальный (предельный) срок, он считается заключенным на срок, равный максимальному (предельному).
Договор аренды недвижимого имущества считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в соответствующем учреждении Министерства юстиции Российской Федерации. Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости.
Обеспечить доставку оборудования Арендатору в соответствии с условиями, определенными настоящим договором.
Предупредить Арендатора обо всех правах третьих лиц на передаваемое оборудование (если таковые имеются).
Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ.
Прежде всего, при составлении договора аренды имущества с правом выкупа указываются такие сведения, как дата и место составления договора и подробные сведения о каждой из сторон-участниц данного соглашения.
Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
По настоящему договору Наймодатель (Арендодатель) предоставляет Нанимателю (Арендатору) в аренду, принадлежащую ему на праве собственности квартиру, находящуюся по адресу: ________________________________________.
Вариант, который может стать опасным
Суд области обоснованно сделал вывод о том, что в расчетах между сторонами при продаже имущества могут применяться векселя, так как способ прекращения денежного обязательства не влияет на правовую природу заключенного договора.
Тогда часть ежемесячной арендной платы, подлежащую возврату в случае отказа от выкупа, нужно квалифицировать как авансы в счет выкупа. Поэтому оформлять и учитывать ее нужно так же, как в варианте 2.
Однако вы должны помнить, что это всего лишь образец документа «Договор аренды с правом выкупа» и нуждается в юридически грамотном доведении бланка под нужды физического или юридического лица. И помните: Любые деловые отношения должны быть закреплены договором – никаких устных договорённостей. Бумага и подпись – лучшее доказательство ваших намерений.
Арендатор в течение срока аренды вносит только арендную плату. В договоре указана выкупная стоимость.
140. Может ли договор мены носить смешанный характер?
Под условиями подразумевается периодичность их выплат (может быть ежемесячной либо ежеквартальной) и сроки, в которые они должны быть проведены.
У покупателя не всегда есть в наличии определенная сумма денежных средств, которая позволила бы ему приобрести желаемую недвижимость. В этом случае можно поступить просто – оформить договор аренды имущества с последующим выкупом, при этом осуществить такую сделку могут как физические лица, так и юридические.
При этом важно подчеркнуть, что не может рассматриваться как форма арендной платы возложение на арендатора расходов по оплате, например, коммунальных услуг (в случае если объект аренды – здание) или бензина (в случае если объект аренды – транспортное средство).
Договор об обязательном выкупе
Историю развития договора аренды-продажи в английском праве прослеживают следующим образом. До 1889 г. договор аренды-продажи определялся как договор аренды, по истечении которого право на имущество, являющееся предметом договора, переходило к арендатору.
Арендатор так же, как и в предыдущем варианте, формирует первоначальную стоимость имущества и ставит НДС по отгрузочному счету-фактуре арендодателя к вычету. Одновременно он восстанавливает НДС, ранее принятый к вычету с авансов.
По правилам п. 3 ст. 421 ГК к правоотношениям, по которым общество получило зерно и передало на эту же сумму комбикорм, подлежат применению нормы, регулирующие мену, а к остальным — товарный кредит (см. постановление ФАС СКО от 26.12.2006 N Ф08-6655/2006 N А32-23928/2003-42/611)*(56).