Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира куплна в ипотеку могу ли я ее продать». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Но не нужно отчаиваться: продажа с согласия финансовой компании – вовсе не проигрышный вариант. Если действовать последовательно и грамотно, есть шанс не только вернуть свои деньги, но даже провести сделку с выгодой для себя.
Методы продажи ипотечной квартиры и требуемые для этого документы Условно все варианты по продаже можно разделить на три вида. Первые два производятся после долгих разбирательств с банком и выяснением всех возможных нюансов, а также заключением дополнительных документов.
Содержание:
Можно ли продать квартиру в ипотеку и купить другую в ипотеку
Банки заинтересованы в своевременном погашении кредитов. Поэтому при возникновении у заемщика желания продать ипотечную квартиру, они пойдут навстречу.
Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.
Кроме продажи квартиры, пользуется популярностью сделка по передаче долга. То есть, покупатель занимает место продавца и вместо него продолжает платить кредит.
В ранее действующем Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» давалось определение обременения — это установленное в законном порядке условие или запрещение, стесняющее правообладателя на осуществление права собственности.
Еще одна группа покупателей – ценители жилья в конкретных домах. Если ваша ипотечная квартира находится в жилом комплексе, куда стремится попасть жить полгорода, то беспокоиться не о чем: найдутся желающие и на предложение с обременением.
Если Ваша квартира является залоговым имуществом ипотеки, по которой есть непогашенная задолженность, то Вы не можете совершать никакие операции с недвижимым имуществом. Однако, предусмотрены ситуации, когда допустимо совершить сделку купли-продажи на квартиру, а деньги, вырученные от продажи, пойдут на выплату долга.
Продавцы ипотечной квартиры как никто заинтересованы в получении максимальной прибыли от продажи своей недвижимости. Как минимум им необходимо расплатиться с банком, а по возможности — выручить как можно большую сумму остатка, утверждает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Ограничение на квартиру регистрируется в течение 5 рабочих дней одновременно с регистрацией права собственности. При этом государственная пошлина за регистрацию договора не взимается.
Кредитор может отказать заемщику, решившему продать ипотечную квартиру, в связи с утратой ожидаемой прибыли от выплаты процентов.
После того, как покупатель определился, нужно решить, как именно будет осуществляться продажа. Например, если покупатель сам хочет оформить ипотеку для приобретения квартиры, то можно предложить ему взять кредит в своем банке. «В таком случае банк будет более лоялен к покупателю квартиры, ведь взамен выбывающего заемщика он получает нового», — замечает Вишняков.
После того, как квартира уже будет построена, ее стоимость может вырасти на 70-80%, и цена продажи перекроет ипотечный платеж. Но здесь есть риск того, что дом не смогут построить вовремя, возникнут проблемы с застройщиком», — добавляет он.
Могут быть и другие причины, по которым заемщику необходимо сменить жилье, например, переход на новое место работы и нежелание добираться туда через весь город.
Вариант третий — неофициальный
Запись об обременении права собственности на недвижимое имущество в обязательном порядке вносится в ЕГРП и ранее отображалось в свидетельстве о государственной регистрации в строке «Существующие ограничения (обременения) права», а теперь в соответствующей выписке из реестра регистрирующего органа.
Наталья Ермолаева согласна с коллегой: «Вся сложность сделок с выкупом недвижимости из-под залога заключается в процедуре снятия/наложения обременения квартиры ипотекой. В рамках одного банка все проще, так как один и тот же банк снимает старое обременение и накладывает новое на объект недвижимости».
В следующих разделах я расскажу, в каких случаях продажа ипотечного имущества неизбежна и как снять с себя кредитное обременение грамотно и эффективно.
В этом случае необходимо просто продумать безопасную схему сделки и расчетов, чтобы потом у продавца не было возможности отказа от сделки, или чтобы не пришлось в судебном порядке выселять членов семьи прежнего собственника, а также исключить любые иные проблемы, которые могут возникнуть в конкретной ситуации», – комментирует Сергей Слободянюк.
Тяжелое финансовое положение, желание заработать или же планы по расширению жилплощади — какими бы ни были причины продажи ипотечной квартиры, процесс будет иметь свои особенности и трудности. Эксперты напомнили сайту «РИА Недвижимость», что важно знать при продаже квартиры из-под залога.
К сожалению, никто из нас не застрахован от внезапной потери работы, неожиданной болезни или прибавления в семье. В жизни могут случаться как горестные, так и радостные события. И даже приобретенное в кредит такое желанное жилье скоро станет обременительным или ненужным.
Распространенные причины продажи ипотечной квартиры
Сдачи документов не избежать – этого требует в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.
Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.
Для увеличения шансов на положительное решение, продавцу нужно найти клиента, который реально готов купить квартиру за наличные или оформить ипотеку в Сбербанке. Кандидатура будущего владельца рассматривается кредитором, но при несоответствии требованиям, в продаже будет отказано.
Кроме того, в сделке с полным выкупом квартиры есть один нюанс – покупатель вряд ли согласится дать задаток без каких-либо гарантий.
Это называется обременением вашего новоприобретенного имущества. После покупки жилья закладная на него отправляется на хранение в кредитную организацию и находится там до тех пор, пока вы не погасите заем.
Методы продажи ипотечной квартиры и требуемые для этого документы
А вот что касается распоряжения имуществом (права на продажу), есть кое-какие тонкости. В статье 37 говорится, что квартира может быть отчуждена, в том числе через продажу, – но только с согласия залогодателя. А это значит, что при любом способе продажи первым шагом станет обращение в банк.
В противном случае снять с себя обязанности и освободиться от договора он не сможет. Многих заемщиков интересует, можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую? Ответ прост: купить новую недвижимость клиент сможет и после закрытия ипотечного договора (возможно даже открытие нового ипотечного займа на недвижимость), и во время его погашения.
В отдельных случаях банки, в залоге которых находится недвижимое имущество, предлагают существенные преференции при покупке этих объектов в ипотеку. В частности, ВТБ 24 выдает в такой ситуации льготную ипотеку под 12% годовых, несмотря на то, что ставки банка по стандартной программе на вторичном рынке начинаются от 14%, приводит пример Шлома.
Вопросы, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку, регулируются Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – закон). Статья 37 вышеупомянутого закона говорит о том, что для отчуждения (попросту говоря, продажи) заложенного имущества необходимо согласие залогодержателя, то есть банка. Таким образом, без разрешения банка сделка не будет занесена в государственный реестр.
Важно! Без согласия банка сделка будет недействительной! Право собственности к покупателю не перейдет.
В очередной публикации нашего ресурса мы продолжим исследовать обширную тему под названием «Ипотека». Тема новой статьи – как продать ипотечную квартиру.
Продажа ипотечной квартиры затянулась, так как банк не дает согласие на проведение сделки, а платить по кредиту уже практически нечем.
Говоря проще, реализовать недвижимость легально получится только через банк. Поскольку имущество не принадлежит заёмщику полностью, распоряжаться им исключительно по своей воле он не имеет права.
Рассмотрим возможные способы продажи
Так или иначе, прежде всего для успешного осуществления сделки по продаже-покупке залоговой квартиры в ипотеку необходимо будет найти опытного и квалифицированного риэлтора, который разработает максимально безопасную схему для такой сделки.
Продать квартиру, находящуюся в ипотеке, возможно при условии, что расчеты с покупателем будут проводиться через банк и под контролем сотрудника кредитного отдела.
Можно ли продать ипотечную квартиру? Да. Существует несколько законных схем реализации такой недвижимости.
Банк заинтересован в том, чтобы кредит был погашен, и просроченные платежи отсутствовали. Если заемщик по ряду причин не может выплачивать средства по займу, но согласен погасить его за счет реализации квартиры, то финансовое учреждение, как правило, обращает взыскание на залог. Это происходит во внесудебном порядке.
Продажа квартиры с помощью агентства недвижимости
Однако для начала следует ответить на вопрос – законна ли такая процедура вообще? Можно ли продать ипотечную квартиру?
Тайно продать ипотечную квартиру не получится, покупатель не сможет зарегистрировать ее в Росреестре из-за обременения.
Из множества причин, по которым люди пытаются продать квартиру, за которую еще не выплачен ипотечный кредит, отметим главные:
- Невозможность обслуживать ипотеку. Владелец жилья потерял работу или другой источник дохода, и больше не в состоянии платить ежемесячно крупные суммы.
- Желание (и возможность) улучшить жилищные условия. В этом году рост кредитования покупки жилья в РФ уже превысил 30%, снижается процентная ставка. Появляются новые возможности. Продажа квартиры дает недостающие средства для покупки новой большей жилплощади.
- Семейные или бытовые обстоятельства. Развод, свадьба, плохие соседи, выявившиеся существенные недостатки квартиры (необязательно трещины на стенах – может быть, изменение маршрутов общественного транспорта или постройка по соседству шумного торгового центра).
Банк может на себя взять все нюансы, связанные с оформлением сделки. Покупателю достаточно предупредить кредитора о своем намерении и о его причинах. После этого недвижимость выставляется на продажу.
Ситуация может быть другой. Если по истечении определенного промежутка времени клиент банка, получивший ипотеку, не может продолжать выплачивать кредит, то на данную недвижимость тоже подыскивается покупатель.
И чем быстрее будет оформлен договор купли-продажи и будет закрыт договор с банком, тем меньше проблем по ипотеке его ожидает. Промедление не является оптимальным решением. Процентные начисления на квартиру пусть и невысоки, но являться должником банка — не самый лучший вариант.