Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка земельных участков может производиться с целью». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Страховая стоимость. Экономические принципы оценки земли. Кадастровая оценка земли. Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка.
Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора.
При использовании метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.
Содержание:
Тесты по теме. 1. Оценка земельных участков может проводиться с целью:
Земельный участок продан за 378 000 долл. Потенциальный валовой ежемесячный доход составляет 5 000 долл.
Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств. Для земли норма возмещения равна 0, т.к. она не расходуется.
Одним из важнейших направлений использования рыночной оценки земли является государственное регулирование рынка недвижимости. С одной стороны, государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним, в том числе и земельных участков.
Если собственники земли, не согласные с кадастровой оценкой своего объекта, смогли ее оспорить или же регистрирующий орган самостоятельно установил ошибки, делается перерасчет земельного налога (ЗН).
В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.
Цели оценки земельных участков
Массовой оценке подвергаются обширные территории, все земли России. Единичная оценка проводится при рыночной оценке конкретных земельных участков.
Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора, обоснованных в его инвестиционном проекте.
ЗК РФ также установлено, что объектом купли-продажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 30, 32, 37).
Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.
Возрастает рыночная активность предприятий, увеличиваются доходы населения, развиваются ипотечное и другие виды кредитования. Все это требует предоставления высокопрофессиональных услуг по оценке земельных участков. Рассмотрим подробнее что представляет из себя такая оценка.
Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них.
Задание 3. Какую сумму предприятию необходимо один раз перечислить на счет в банк, начисляющий 16% годовых ежеквартально, чтобы через четыре года приобрести земельный участок за 400 тыс. руб.?
Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.
Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.
Отчет, составляемый оценщиком по результатам определения кадастровой стоимости, передается на экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, которая по результатам экспертизы отчета дает положительное или отрицательное экспертное заключение на отчет об определении кадастровой стоимости.
Безрисковая ставка дохода. Премия за риск инвестиций в оцениваемый участок. Премия за низкую ликвидность. Метод остатка. Остаточная продуктивность земли.
Отчет, составляемый оценщиком по результатам определения кадастровой стоимости, передается на экспертизу саморегулируемой организации оценщиков, которая по результатам экспертизы отчета дает положительное или отрицательное экспертное заключение на отчет об определении кадастровой стоимости.
При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Недопустимо нерациональное использование земель в моделях развития городов, а также в сельском или лесном хозяйствах. Оценка земли регулирует размещение экологически вредных производств и других объектов, оказывающих непосредственное влияние на территории. При завышении стоимости последует судебное разбирательство, следствием которого станет пересмотр и перерасчет и стоимости, и налога.
Стоимость земельного участка, купленного за 15тыс.у.е., ежегодно увеличивается на 14%. Сколько будет стоить участок через 4 года после приобретения?
Наиболее характерными случаями, когда может возникнуть и возникает потребность в оценке рыночной стоимости земельных участков, являются продажа земельных участков, осуществление инвестиционных проектов, получение кредита под залог земельного участка или прав на него, определение арендной платы, установление земельного налога, страхование имущества и т.д.
Если речь идет об оценке земли, то как правило, нужно определить рыночную стоимость права владения этим участком или величину рыночной стоимости аренды этого участка. Такая оценка характеризуется местоположением участка и текущей конъюктурой рынка.
Таким образом, законы и нормативные акты определяют, кто вправе проводить оценку, как часто, какими методами, по какому алгоритму и т.д. Серьезный подход позволяет выявить объективную стоимость, предотвратить нарушения и факты незаконного использования или продажи земель.
Возрастает рыночная активность предприятий, увеличиваются доходы населения, развиваются ипотечное и другие виды кредитования. Все это требует предоставления высокопрофессиональных услуг по оценке земельных участков.
Земельное право. Тест для самопроверки
Оценка дачных земельных участков проводится исходя из аналитики цен сделок купли-продажи, наличия транспорта, подъездных путей, удаленности от центральных магистралей, природной среды, наличия инженерных коммуникаций на участке.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночном стоимости учет.возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.
Для целей регулирования земельно-налоговых и земельноимущественных отношений в действующем законодательстве предусмотрено установление нескольких стоимостных показателей, отражающих оценку земельных участков как объектов недвижимости с учетом их экономической и иной ценности.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2013 г. полномочия по принятию решения о проведении государственной кадастровой оценки и полномочия заказчика работ по определению кадастровой стоимости реализует Росреестр.
Экономическая оценка земельных участков обычно учитывает местоположение земли, ее целевой предназначение, физические параметры земли, соотношение спроса/предложения, характера предложения/уровня конкуренции на рынке недвижимости, ожидаемой величины дохода от эксплуатации земли, срока окупаемости.
Основные положения оценки земельных участков 4 2. Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности 7 3.
Особенности земельного участка как объекта оценки. Объектом недвижимой собственности – это совокупность физических объектов и юридических прав на них. Части земельного участка. Специфика и уникальность земли как объекта оценки. Основные цели экономической оценки земли.
ПОНЯТИЕ, ЦЕЛИ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
Комиссии по рассмотрению указанных споров создаются органами Росреестра на территории соответствующего субъекта РФ в порядке, установленном ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.
Без такой оценки инвесторы могут потерпеть убытки от засевания определенной культурой участка, который не пригоден для ее выращивания.
Рассмотрим подробнее, каковы особенности кадастровой оценки для разных типов земель, как она проводится, а главное — почему важно, чтобы сведения в Едином реестре соответствовали реальной стоимости участка. Для получения актуальной оценки участка нужно учитывать наличие инженерных коммуникаций, их качественный/количественный состав, возможности подключения к коммуникациям, инвестиционные планы по застройке прилегающей территории и непосредственно оцениваемой земли, данные геодезических и геологических исследований.
Оценка для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков
Данный вид оценки максимально приближен к рыночной, но может отличаться от нее в большую или меньшую сторону. Если кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной, то собственник вправе оспорить ее в судебном порядке.
К какой категории земли относится садоводческое товарищество, организованное при промышленном предприятии, находящееся в пределах городской черты?
Экономическая оценка проводится по экономическим и стоимостным показателям. Кадастровая оценка земель проводится для целей налогообложения и результаты кадастровой оценки земель в виде кадастровой стоимости земельных участков используются для определения ставок земельного налога.
Кадастровая стоимость — это одна из главных характеристик участка. Кадастровая оценка земельных участков позволяет эту стоимость выявить и официально зафиксировать. Это необходимо для решения целого комплекса задач:
- На уровне государства — для создания единой системы налогообложения земель, которые находятся в государственной или частной собственности, что позволяет максимально точно вести исчисление налога, наполнять бюджеты, составлять прогнозы в части налоговых сборов.
- На уровне субъектов РФ — для принятия решений о рациональном использовании участков, приватизации, распределении и перераспределении, выдаче разрешений на строительство — словом, для эффективного управления землями.
- На уровне частных владельцев — для справедливого расчета налогов, для определения рыночной стоимости, для проведения купли-продажи, передачи в аренду, инвестиций в земельные участки и пр.
Рыночная стоимость играет существенную роль при выполнении работ по кадастровой оценке. В пункте 3 статьи 66 ЗК России четко указано, что при выявлении рыночной стоимости земельного участка, его кадастровая цена устанавливается на аналогичном уровне.
Рыночную стоимость земельного участка не следует смешивать с другими видами стоимости: инвестиционной, ликвидационной и кадастровой.